Pytanie, które zadaje sobie większość nabywców nieruchomości, którzy wspierają się kredytem hipotecznym wydaje się z pozoru banalne – oczywiście, że w tym, który proponuje najkorzystniejsze warunki. Jak jednak spośród blisko 100 ofert w 15 bankach wybrać tę najkorzystniejszą? Czy warto chodzić od banku do banku, analizując dokładnie ich oferty, czy zdać się na porównywarki internetowe? A może zaufać niezależnemu ekspertowi kredytowemu?
Jaki jest cel kredytowania?
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, w którym nabywana nieruchomość stanowi zabezpieczenie. Jest zobowiązaniem celowym – musi mieć przeznaczenie mieszkaniowe. Możemy finansować w ten sposób zakup nieruchomości, działki budowlanej, ale również budowę domu, jego wykończenie, remont, przebudowę czy adaptację na cele mieszkaniowe. Nie wszystkie banki finansują każdy z tych celów – niektóre banki bez problemu udzielą kredytu tylko na zakup działki, inne zaś będą wymagały, aby kredyt finansował nie tylko zakup, ale również budowę domu. Dodatkowo oferty banków na poszczególne cele nie zawsze mają takie same warunki – tzn., że inne oprocentowanie możemy otrzymać kupując mieszkanie z rynku wtórnego, inne zaś kupując działkę budowlaną, biorąc kredyt w tym samym banku. Warto również zwrócić uwagę formę własności, stan prawny nieruchomości, uregulowanie gruntów oraz to, czy nieruchomość posiada Księgę Wieczystą, a jeśli nie – to czy nie ma przeciwwskazań do jej założenia.
Jakimi środkami dysponuje klient?
Osoby planujące nabyć nieruchomość muszą liczyć się z faktem, że bank będzie wymagał pokrycia części kosztów nabycia nieruchomości. Rekomendowany wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości, nadal jednak w kilku bankach możliwe jest otrzymanie finansowanie w przypadku wpłacenia jedynie 10%. Należy jednak liczyć się wówczas z nieco wyższą marżą banku i opłaceniem dodatkowo ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Warto zauważyć, że wkładem własnym może być posiadana już działka, jeśli kredyt ma zostać przeznaczony na budowę domu. Bank opiera się na wskaźniku LTV (loan to value), a więc stosunku kredytu pozostałego do spłaty do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie i jeśli wartość działki jest wystarczająca, dodatkowy wkład w gotówce nie będzie wymagany.
Czy posiada zdolność kredytową?
W dużym uproszczeniu banki badając zdolność kredytową sugerują się stosunkiem wysokości raty do dochodów uzyskiwanych przez kredytobiorcę. Nie oznacza to jednak, że w każdym banku ta zdolność będzie taka sama. Wpływ na nią ma forma zatrudnienia, czas, który upłynął od rozpoczęcia współpracy z obecnym pracodawcą i który pozostał do końca obecnej umowy, wysokość dochodów (wraz z jego zmiennymi składowymi) a nawet fakt, jaki zawód wykonuje kredytobiorca. W zależności od formy zatrudnienia banki mogą uwzględniać dochód z 3 miesięcy, jak również z ostatnich 2 lat kalendarzowych – w takich przypadkach zdolność będzie zupełnie inna.
Na ile lat chciałby wziąć kredyt?
Każdy bank określa w swoim regulaminie, jaki jest maksymalny wiek kredytobiorcy. Rozbieżność między bankami jest bardzo duża – są banki, w których musimy spłacić zobowiązanie do 70, a nawet 67 roku życia, są też takie, które pozwalają na rozłożenie zobowiązania aż do 80 roku życia najstarszego kredytobiorcy. Czas spłaty będzie miał wpływ również na zdolność kredytową – pożyczając dokładnie tą samą kwotę na krótszy okres musimy liczyć się z wyższą ratą, a co za tym idzie – niższą zdolnością kredytową.
Czy posiada historię kredytową?
Każde zobowiązanie finansowe zostawia po sobie ślad w Biurze Informacji Kredytowej. Spłacane terminowo zobowiązania poprawiają ocenę punktową klienta, opóźnienia w płatnościach ją obniżają. Trzeba jednak pamiętać, że same zapytanie kredytowe również wpływa negatywnie na scoring – warto więc zwrócić uwagę, aby wyselekcjonować najkorzystniejsze oferty, zamiast składać zapytania w każdym kolejnym banku.
Jakie oprocentowanie?
Decydując się dziś na zobowiązanie w banku możemy wybrać, czy chcemy kredyt ze stałą, czy też zmienną stopą procentową. „Zamrożenie” oprocentowania jest przez banki oferowane na różny okres – 5, 7 a nawet 10 lat. Oba rozwiązania mają oczywiście swoje wady i zalety. Przy oprocentowaniu zmiennym musimy liczyć się z dużą zmiennością wysokości raty – czego obecnie doświadczają kredytobiorcy. Oprocentowanie stałe niesie za sobą znacznie większą stabilizację – rata przez określony w umowie czas pozostaje niezmienna. Należy jednak pamiętać, że w momencie, kiedy stopy procentowe zaczną spadać, przy stałej stopie możemy zostać z oprocentowaniem znacznie wyższym, niż dostępne na rynku. Istnieje oczywiście możliwość przeniesienia kredytu do innego banku, ale w tym przypadku będziemy musieli raz jeszcze wykazać się przed bankiem zdolność kredytową.
Koszty kredytu – czy aby na pewno?
Oprocentowanie kredytu jest oczywiście głównym czynnikiem wpływającym na całkowity koszt kredytu, ale nie jedynym. Musimy wziąć pod uwagę również prowizję za udzielenie kredytu czy jego wcześniejszą spłatę, opłaty za prowadzenie konta, karty kredytowej czy szereg ubezpieczeń, których zawarcie może wpływać również na wysokość marży czy oprocentowania. Ubezpieczenie na życie dla części kredytobiorców może być atutem danej oferty – szczególnie w przypadkach, kiedy i tak chcieliby zabezpieczyć bliskich na wypadek śmierci i wykupić takie ubezpieczenie, dla innych zaś – szczególnie singli – tylko kosztem, który należy uwzględnić typując najtańszą ofertę.
Którą ofertę finalnie wybrać?
Czynników wpływających na jakość oferty jest sporo. Nie ma oferty idealnej dla każdego, ponieważ każdy ma nieco inne potrzeby, inną sytuację życiową, inny budżet itd. Jeżeli powyższe rozważania wydają Ci się przydatne i chcesz wspólnie z Nami przygotować się do zakupu wymarzonego M – zapraszam do kontaktu.
